Verbouwing levert geen nieuw gebouw op voor btw
ECLI:NL:GHSHE:2026:1444, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-06-2026, 24/117
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Overdrachtsbelasting en omzetbelasting. Artikel 15, lid 6 jo. artikel 15, lid 1, aanhef en onderdeel a, WBR en artikel 11, lid 3, onderdeel b, Wet OB (oud). ‘In wezen nieuwbouw-criterium’. Belanghebbende verkrijgt samen met de andere commandieten in een C.V. een tot hotel getransformeerd kantoorgebouw. In geschil is of a) de verbouwing een vervaardigd goed heeft voortgebracht, b) het ‘in wezen nieuwbouw-criterium’ in overeenstemming is met de BTW-Richtlijn en c) kan worden getoetst aan een ruimere Unierechtelijk uitleg. Het hof beantwoordt vraag a) ontkennend, vraag b) bevestigend en vraag c) ontkennend. Het hoger beroep is ongegrond. Matiging VIS wegens samenhang.
Kern van de zaak
Een belanghebbende heeft een gebouw ingrijpend verbouwd en stelt dat hierdoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan, wat btw-gevolgen heeft (met name de toepassing van het verlaagde of nultarief bij levering). De belastingdienst of wederpartij betwist dit standpunt. Het geschil is voorgelegd aan het Gerechtshof 's-Hertogenbosch.
Beslissing van de rechter
Het hof wijst het standpunt van de belanghebbende af: de verbouwing is niet zo ingrijpend geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Doorslaggevend is dat de wijzigingen in de bouwkundige constructie te beperkt waren; het strippen tot casco en de modernisering/verduurzaming kwalificeren niet zonder meer als ingrijpende wijziging in de bouwkundige constructie.
Impactscore
MiddelDe uitspraak bevestigt bestaande jurisprudentie over het 'nieuw gebouw'-criterium in de btw en heeft praktische relevantie voor de vastgoedsector, maar stelt geen fundamenteel nieuwe rechtsregel; cassatie is nog mogelijk.
Belangrijkste punten
- 1Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie kunnen de conclusie rechtvaardigen dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan.
- 2Factoren als functiewijziging, identiteit en uiterlijke herkenbaarheid zijn aanwijzingen, maar niet doorslaggevend of noodzakelijk.
- 3Het strippen van een gebouw tot casco en vervolgens moderniseren/verduurzamen kwalificeert niet zonder meer als ingrijpende wijziging in de bouwkundige constructie.
- 4De omvang van de bouwkundige constructiewijzigingen was te beperkt om te kunnen concluderen dat een nieuw gebouw is ontstaan.
- 5Cassatie is mogelijk: beide partijen kunnen binnen zes weken beroep instellen bij de Hoge Raad.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt de jurisprudentielijn dat bij de beoordeling of een verbouwing leidt tot een 'in wezen nieuw gebouw' (voor btw-doeleinden) uitsluitend de bouwkundige constructiewijzigingen doorslaggevend zijn, en dat casco-renovaties en verduurzaming daarvoor onvoldoende zijn. Dit geeft duidelijkheid over de reikwijdte van dit criterium in het btw-recht.
Praktische impact
Voor eigenaren en ontwikkelaars die een gebouw renoveren met het oog op btw-voordelen (zoals aftrek van voorbelasting of het niet verschuldigd zijn van overdrachtsbelasting) is van belang dat enkel verduurzaming of modernisering na castratie onvoldoende is om btw-vrijstelling bij levering te ontlopen of te benutten.
Onderwerp-impact
In de vastgoedsector beïnvloedt deze uitspraak de btw-planning bij renovatieprojecten: partijen kunnen niet louter op basis van verduurzaming of modernisering aannemen dat sprake is van een nieuw gebouw, wat directe gevolgen heeft voor de btw-positie bij aan- en verkoop.
Samenvatting
In deze zaak bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch stond de vraag centraal of een verbouwing van een gebouw zo ingrijpend was dat daardoor 'in wezen een nieuw gebouw' is ontstaan in de zin van de btw-wetgeving. Dit criterium is van groot belang voor de btw-behandeling bij de levering van onroerende zaken: een nieuw gebouw is in beginsel belast met btw, terwijl de levering van bestaand vastgoed is vrijgesteld. De belanghebbende betoogde dat de verbouwingswerkzaamheden – waaronder het strippen van het gebouw tot casco, modernisering en verduurzaming – zo ingrijpend waren dat een nieuw gebouw was ontstaan. Het hof stelt voorop dat voor de beantwoording van deze vraag uitsluitend de wijzigingen in de bouwkundige constructie doorslaggevend zijn. Andere factoren, zoals functiewijziging, bouwkundige identiteit, uiterlijke herkenbaarheid of naamsbekendheid, kunnen slechts aanwijzingen vormen maar zijn niet doorslaggevend of noodzakelijk. Dit sluit aan bij de bestaande jurisprudentie op dit punt. Na beoordeling van de concrete werkzaamheden concludeert het hof dat de verbouwing niet heeft geleid tot een situatie waarin in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. De wijzigingen in de bouwkundige constructie waren daarvoor te beperkt. Het hof benadrukt daarbij expliciet dat het strippen van een gebouw tot casco en de daaropvolgende modernisering en verduurzaming niet zonder meer als een ingrijpende wijziging in de bouwkundige constructie kunnen worden aangemerkt. Het beroep van de belanghebbende wordt daarmee in feite verworpen. Deze uitspraak is van praktisch belang voor de vastgoedsector en btw-adviseurs: enkel renovatie, verduurzaming of modernisering – hoe omvangrijk ook – is op zichzelf onvoldoende om de kwalificatie 'nieuw gebouw' te rechtvaardigen. Beide partijen kunnen nog binnen zes weken cassatie instellen bij de Hoge Raad.