Startersvrijstelling overdrachtsbelasting geweigerd wegens niet voldoen aan voorwaarden
ECLI:NL:GHSHE:2026:1164, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-05-2026, 24/1886
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Naheffing overdrachtsbelasting. Vóór de levering van hun eerste woning hebben belanghebbende en haar partner een tweede woning gekocht die meer aan hun wensen voldeed. Op de eerste woning is het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting toegepast. De inspecteur heeft een naheffingsaanslag opgelegd naar een tarief van 8%. Het hof acht dit terecht omdat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat op het moment van verkrijging van de eerste woning de intentie nog aanwezig was om deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Ook is geen sprake van onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in artikel 15a, lid 5, Wbr. Een beroep op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur slaagt evenmin. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd.
Kern van de zaak
Een belastingplichtige (belanghebbende) deed een beroep op het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting (startersvrijstelling, artikel 14 Wbr) bij de aankoop van een woning. De inspecteur paste het reguliere tarief van 8% toe omdat niet aan de objectieve voorwaarden was voldaan. Belanghebbende betoogde dat zij de woning had gebruikt conform de regeling en beriep zich tevens op de 'menselijke maat' en artikel 1 Eerste Protocol EVRM.
Beslissing van de rechter
Het hof wijst het beroep van belanghebbende af en bevestigt de heffing van 8% overdrachtsbelasting. Doorslaggevend is dat de toepassingsvoorwaarden van artikel 14 Wbr objectief zijn geformuleerd en dat belanghebbende daar niet aan heeft voldaan; haar subjectieve gebruik van de woning en een beroep op rechtvaardigheid of EVRM-bescherming kunnen dit niet compenseren.
Impactscore
LaagDe uitspraak past gevestigde jurisprudentie toe over de objectieve toetsing van de startersvrijstelling en voegt geen nieuwe rechtsnormen toe; de impact blijft beperkt tot de individuele belastingplichtige en vergelijkbare gevallen.
Belangrijkste punten
- 1Het verlaagde tarief van 2% (startersvrijstelling) vereist dat aan objectief geformuleerde voorwaarden is voldaan; subjectief gebruik van de woning is niet relevant.
- 2Doel en strekking van de regeling (bevordering eigenwoningbezit en verbetering positie starters ten opzichte van beleggers) rechtvaardigt geen ruimere toepassing buiten de wettelijke voorwaarden.
- 3Artikel 1 Eerste Protocol EVRM (recht op ongestoord eigendomsgenot) is niet geschonden: de wetgever heeft met de objectieve afbakeningscriteria zijn ruime beoordelingsmarge niet overschreden.
- 4Een beroep op individuele en buitensporige last (artikel 1 EP EVRM) faalt bij gebrek aan bijzondere feiten of omstandigheden die afwijken van andere belastingplichtigen in dezelfde situatie.
- 5De rechtvaardigheid van de heffing in het individuele geval is niet relevant als de wettelijke voorwaarden objectief niet zijn vervuld.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat de startersvrijstelling overdrachtsbelasting strikt objectief wordt getoetst en dat subjectieve omstandigheden of een beroep op de menselijke maat geen rol spelen bij de beoordeling of aan de voorwaarden is voldaan. Een EVRM-exceptie vereist bijzondere, individueel onderscheidende omstandigheden.
Praktische impact
Kopers die menen dat zij de woning conform de geest van de startersvrijstelling hebben gebruikt maar formeel niet aan de voorwaarden voldoen, krijgen geen tegemoetkoming; zij betalen het volledige tarief van 8% en kunnen dit niet aantasten via een beroep op rechtvaardigheid of EVRM.
Onderwerp-impact
Voor de woningmarkt bevestigt deze uitspraak dat de strikte toepassing van de startersvrijstelling onverminderd geldt en dat notarissen en kopers uiterst zorgvuldig moeten controleren of aan alle formele vereisten is voldaan voorafgaand aan de verkrijging.
Samenvatting
In deze belastingzaak voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch stond centraal of een belastingplichtige recht had op het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting op grond van de startersvrijstelling (artikel 14 Wet op belastingen van rechtsverkeer). De inspecteur had het reguliere tarief van 8% geheven omdat belanghebbende niet had voldaan aan de objectief geformuleerde wettelijke voorwaarden. Belanghebbende betoogde dat zij de woning had gebruikt in lijn met de bedoeling van de regeling, dat de heffing onrechtvaardig was en dat sprake was van schending van artikel 1 Eerste Protocol EVRM (recht op ongestoord eigendomsgenot), zowel wegens de aard van de heffing als wegens een individuele en buitensporige last. Het hof verwerpt alle argumenten van belanghebbende. Het overweegt dat het verlaagde tarief tot doel heeft de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren ten opzichte van beleggers, maar dat artikel 14 Wbr daarvoor objectief geformuleerde voorwaarden kent die geen ruimte laten voor een subjectieve toets op basis van feitelijk gebruik. Nu belanghebbende niet aan die voorwaarden heeft voldaan, is de vraag of de heffing in haar individuele geval rechtvaardig is simpelweg niet relevant. Het EVRM-beroep slaagt evenmin. De wetgever heeft bij de invoering van de startersvrijstelling gekozen voor een praktisch uitvoerbaar, objectief criterium en heeft daarmee zijn ruime beoordelingsmarge niet overschreden. Voor het slagen van een beroep op individuele en buitensporige last is vereist dat bijzondere, niet voor alle betrokken belastingplichtigen geldende feiten en omstandigheden worden gesteld en aannemelijk gemaakt. Dat is niet gebeurd. Het hof handhaaft de heffing van 8% overdrachtsbelasting. De uitspraak onderstreept dat de startersvrijstelling een strikte, formele regeling is waarbij subjectieve overwegingen en billijkheidsargumenten geen rol spelen zodra de objectieve toepassingsvoorwaarden niet zijn vervuld.