WOZ-waarde woning verlaagd naar €425.000 na beroep
ECLI:NL:GHAMS:2026:2801, Gerechtshof Amsterdam, 21-07-2026, 25/792
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)In geschil is of de WOZ-waarde, na de door de rechtbank toegepaste vermindering, te hoog is vastgesteld en of de rechtbank terecht geen vergoedingen heeft toegekend van kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en van kosten van een taxatieverslag.
Kern van de zaak
Een woningeigenaar (eiser) betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning voor belastingjaar 2022. Hij stapte naar de rechter omdat hij de waardebepaling te hoog vond. De heffingsambtenaar paste zijn standpunt deels aan tijdens de zitting.
Beslissing van de rechter
Het beroep is gegrond verklaard en de WOZ-waarde is vastgesteld op €425.000. Doorslaggevend was dat de heffingsambtenaar met verkoop 3 als vergelijkingsobject voldoende aannemelijk maakte dat deze waarde juist is, terwijl hij ter zitting tegemoet was gekomen aan meerdere bezwaren van eiser.
Impactscore
LaagHet betreft een routinematige WOZ-procedure bij het Gerechtshof Amsterdam zonder nieuwe rechtsvragen; de uitkomst is casuïstisch en heeft beperkte precedentwerking buiten dit specifieke geval.
Belangrijkste punten
- 1De heffingsambtenaar heeft ter zitting op meerdere punten van eiser zijn standpunt bijgesteld, wat het beroep gegrond maakte.
- 2Verkoop 3 (B-straat 2) is aangemerkt als het best vergelijkbare verkoopreferentieobject met een gecorrigeerde transactieprijs van €427.000 op de waardepeildatum.
- 3De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met verschillen in kaveloppervlak (360 m² vs. 240 m²) en ligging door lagere m²-prijzen toe te passen.
- 4De WOZ-waarde is vastgesteld op €425.000, wat leidt tot vermindering van de aanslag onroerende zaakbelasting.
- 5Eiser ontvangt een vergoeding van immateriële schade van €500 van de heffingsambtenaar én €500 van de Staat wegens overschrijding van de redelijke termijn.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt de bewijslastverdeling in WOZ-zaken: de heffingsambtenaar dient eerst aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld aan de hand van vergelijkbare verkopen. Pas daarna verschuift de bewijslast naar de belastingplichtige.
Praktische impact
De woningeigenaar ziet zijn WOZ-waarde verlaagd en zijn aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig verminderd, en ontvangt daarnaast €1.000 aan immateriële schadevergoeding wegens termijnoverschrijding.
Onderwerp-impact
Voor vastgoedeigenaren bevestigt deze uitspraak dat een gedetailleerde onderbouwing van verschillen tussen vergelijkingsobjecten (oppervlak, ligging, kavelprijs) bepalend is voor de uitkomst van WOZ-geschillen.
Samenvatting
In deze belastingzaak betwistte een woningeigenaar de WOZ-waarde van zijn woning voor het belastingjaar 2022. De heffingsambtenaar had de waarde op een bepaald bedrag vastgesteld, maar eiser was het hier niet mee eens en stelde beroep in. Tijdens de zitting bij de rechtbank gaf de heffingsambtenaar op meerdere punten van eiser toe, hetgeen het beroep reeds gegrond maakte. De centrale juridische vraag was of de heffingsambtenaar aannemelijk kon maken dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. Conform de vaste bewijslastverdeling in WOZ-procedures diende de heffingsambtenaar dit eerst te onderbouwen aan de hand van vergelijkbare verkopen. Pas als hij daarin zou falen, zou de vraag aan de orde komen of eiser zijn eigen bepleite waarde aannemelijk had gemaakt. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met verkoop 3 (B-straat 2) een voldoende vergelijkbaar referentieobject had aangedragen. Dit object had een gecorrigeerde transactieprijs van €427.000 op de waardepeildatum. De rechtbank constateerde dat de heffingsambtenaar adequaat rekening had gehouden met de relevante verschillen: het verschil in kaveloppervlak (360 m² versus 240 m² van eisers woning) was verdisconteerd in de kavelprijs, en de minder gunstige ligging van eisers woning was tot uitdrukking gebracht in een lagere m²-prijs voor het neutrale woningdeel (€3.150 ten opzichte van €3.884 voor verkoop 3). Op basis hiervan stelde de rechtbank de WOZ-waarde vast op €425.000 en vernietigde zij de bestreden uitspraak op bezwaar. De aanslag onroerende zaakbelasting wordt overeenkomstig verminderd. Daarnaast werd de heffingsambtenaar én de Staat ieder veroordeeld tot betaling van €500 aan immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het Gerechtshof Amsterdam heeft deze beslissing van de rechtbank in de onderhavige uitspraak bevestigd.