Hof Amsterdam: hoge waarschijnlijkheidseis bij ontruiming in kort geding
ECLI:NL:GHAMS:2026:2644, Gerechtshof Amsterdam, 03-09-2026, 200.372.816
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Huur woonruimte. Kort geding. Een eigenaar/hoofdverhuurder vordert ontruiming door een onderhuurder na het faillissement van de huurder/onderverhuurder. De onderhuurovereenkomst is door de latere failliet gesloten met een groep personen. De vraag is of de onderhuurovereenkomst betrekking heeft op zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Hoewel de onderhuurovereenkomst vermeldt dat deze betrekking heeft op de gehele woning (zelfstandige woonruimte) moet worden geconcludeerd dat in wezen door elk van de leden van de groep een kamer in de woning en dus onzelfstandige woonruimte is gehuurd. Dit betekent dat de onderhuurders geen ontruimingsbescherming toekomt. Het beroep op de opzeggingsmogelijkheid bij faillissement en op het ontbreken van onderhuurbescherming is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en vormt ook geen misbruik van recht, ook al heeft de hoofdverhuurder toestemming gegeven om de woning aan woningdelers onder te verhuren. Spoedeisend belang. Wetsartikelen: 3:13 BW, 6:248 BW, 7:269 lid 1 BW, 254 Rv
Kern van de zaak
Een huurder (appellant) vecht in hoger beroep een kort geding ontruimingsvonnis aan. De eigenaar van een woning vorderde ontruiming van de onderhuurder. De kern van het geschil betreft de maatstaf die geldt bij ontruimingsvorderingen in kort geding en of de voorzieningenrechter die juist heeft toegepast.
Beslissing van de rechter
Het hof stelt vast dat voor toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding minimaal vereist is dat in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter eveneens tot ontruiming zou komen. De exacte uitkomst van de overige grieven is op basis van de beschikbare tekst onvoldoende duidelijk, maar het hof lijkt de strengere maatstaf te bevestigen.
Impactscore
MiddelDe uitspraak bevestigt en verduidelijkt een bestaande, maar niet altijd consistent toegepaste maatstaf in het huurrecht en kort geding-recht; de uitkomst is praktisch relevant maar niet baanbrekend nieuw.
Belangrijkste punten
- 1Voor ontruiming in kort geding geldt een hogere waarschijnlijkheidsdrempel dan 'voldoende aannemelijk': vereist is dat in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter ook tot ontruiming zou komen.
- 2Ontruiming van een woning via kort geding is een vergaande en veelal onomkeerbare maatregel, hetgeen een zwaardere toets rechtvaardigt.
- 3Het spoedeisend belang bij ontruiming moet worden afgewogen tegen de belangen van de bewoner.
- 4Naast de maatstaf zijn ook de kwalificatie van de onderhuurovereenkomst, misbruik van recht en de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid in hoger beroep aan de orde gesteld.
- 5De tekst van de uitspraak is onvolledig; de beslissing op alle grieven en de einduitkomst zijn niet volledig kenbaar uit het aangeleverde fragment.
Impactanalyse
Juridische impact
Het hof verduidelijkt de toe te passen maatstaf bij ontruimingsvorderingen in kort geding en benadrukt dat de onomkeerbaarheid van ontruiming een hogere waarschijnlijkheidsdrempel vereist, wat relevant is voor de rechtspraktijk rondom huur- en ontruimingsgeschillen.
Praktische impact
Verhuurders die in kort geding ontruiming vorderen, zullen een sterkere zaak moeten presenteren dan louter aannemelijkheid; bewoners krijgen door de strengere toets meer bescherming tegen voorbarige ontruiming.
Onderwerp-impact
In huurrechtelijke geschillen over onderhuur en ontruiming wordt de lat voor spoedeisende ontruimingsvorderingen hoger gelegd, wat de positie van huurders en onderhuurders versterkt.
Samenvatting
In deze zaak bij het Gerechtshof Amsterdam staat een kort geding ontruimingsvordering centraal. De eigenaar van een woning aan een niet nader genoemde straat verhuurt de woning sinds 2019 en heeft ontruiming gevorderd van de (onder)huurder, appellant in hoger beroep. De voorzieningenrechter wees de ontruimingsvordering toe op basis van de maatstaf dat voldoende aannemelijk moet zijn dat de bodemrechter eveneens tot toewijzing zou komen, gecombineerd met een spoedeisend belang. Appellant stelde in hoger beroep vijf grieven in. De meest principiële grief (grief I) richt zich tegen de gehanteerde maatstaf: ontruiming in kort geding zou slechts toewijsbaar mogen zijn indien met een hoge, althans zeer grote mate van waarschijnlijkheid kan worden verwacht dat de bodemrechter eveneens tot ontruiming zou komen. Het hof honoreert deze redenering inhoudelijk door te overwegen dat ontruiming van een woning in kort geding een vergaande en veelal onomkeerbare maatregel is, waarvoor op zijn minst vereist is dat in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter de ontruiming ook zou uitspreken. Tevens dient het spoedeisend belang van de eisende partij te worden afgewogen tegen de belangen van de bewoner. De overige grieven betreffen de kwalificatie van de onderhuurovereenkomst, een beroep op misbruik van recht en de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid, het spoedeisend belang en de proceskostenveroordeling. De volledige motivering en einduitkomst op deze punten zijn op basis van het beschikbare fragment niet volledig te reconstrueren. De uitspraak is juridisch relevant omdat zij de waarschijnlijkheidsdrempel bij ontruimingskort gedingen nader invult en daarmee de bescherming van bewoners versterkt.